El cost és una de les característiques clau de l’assumpte d’una transacció de dret civil. Quins són els seus símptomes? Com es classifiquen els valors? Amb quina finalitat empresarial o en el negoci immobiliari es calculen els indicadors rellevants i segons quins mètodes?
Què és el cost i la valoració
Abans d’estudiar els tipus de valor i els motius d’acompanyament per a la seva classificació, determinarem què representa. Hi ha molts criteris que li permetrien donar una descripció inequívoca entre els economistes del món i els russos. Entre els més populars hi ha: el cost és la quantitat de diners que s’estableix com a condició d’una transacció en el procés d’interacció entre subjectes de relacions de dret civil en el moment estimat de la transferència de drets de propietat o d’altres mecanismes d’ús de l’objecte. Al seu torn, el concepte de “valoració” s’associa a un mecanisme per determinar l’import en qüestió.
Aspectes de l’avaluació
Els objectes d'avaluació poden ser béns immobles, serveis, transport, articles domèstics, propietat intel·lectual, tot allò que el dret civil preveu com a subjecte possible per a transaccions amb persones físiques i jurídiques. El procediment associat a la determinació del valor monetari, la transferència del qual d’un subjecte de relacions jurídiques a un altre és la base per a la transferència de drets de propietat, es realitza mitjançant mètodes reconeguts per ambdues parts. També poden ser oferts per tercers, però prèvia acord amb els principals participants en la transacció.
Aquests o altres tipus de valor de béns, béns o serveis es poden determinar, segons la naturalesa de la relació jurídica, a petició de les parts o en virtut dels requisits de la llei. Així, per exemple, en transaccions immobiliàries, l’ús dels serveis de taxadors és obligatori en molts casos per registrar drets de propietat.
Enfocaments d'avaluació
L’avaluació, així com, per exemple, determinar el tipus de valor, es pot dur a terme en el marc de diversos enfocaments. A la pràctica empresarial russa, n’hi ha tres de principals: rendible, comparativa i costosa. Considerem la seva essència.
El model d’ingressos implica l’ús de mètodes que es basen en el càlcul dels ingressos estimats a partir del possible ús de l’objecte de valoració pel nou propietari (per exemple, el lloguer. El model comparatiu consisteix en l'estudi de figures que caracteritzen els tipus de valor de propietat d'alguns objectes, amb indicadors d'altres molt similars quant a característiques bàsiques. Per exemple, un taxador, que determina, per regla general, l’indicador monetari adequat per a un apartament, examina les ofertes existents al mercat immobiliari. En el marc del model de costos, es calculen possibles costos que són necessaris per mantenir l'objecte en un bon estat funcional. Si, per exemple, una persona compra un tractor, aleshores l’expert en avaluació contractat per aquesta hauria de tenir en compte els costos potencials associats a la reparació d’equips a l’hora de determinar el cost d’aquest tipus de transport.
Resultat de costos
Tan aviat com s’analitzen els tipus de valor de l’immoble i es fa la valoració corresponent, el seu resultat es pot utilitzar com a pauta per determinar el preu final de l’operació. O per a altres propòsits, per exemple, quan es conclogui un contracte d’assegurança, es concedeixi un préstec, es vengui una participació, etc. Considerem quins tipus de valor es distingeixen en la valoració de diversos objectes per part d’experts russos. I també quina informació rellevant es pot utilitzar a la pràctica.
Classificació de costos
Quins tipus de valor d'aquest o objecte d'avaluació distingeixen els experts moderns? Hi ha molts criteris de classificació. Considereu un dels models més comuns entre els economistes russos.
Conté, en particular, valor de mercat. Aquest és el preu, el valor del qual es fixa en el moment de la valoració de l’objecte, sempre que se suposi que es pugui vendre en un segment competitiu. És a dir, els requisits previs per determinar el valor correcte són la disponibilitat d’informació pública sobre els principis de fixació de preus de les mercaderies, l’absència de factors externs (regulatoris) significatius que afecten el preu.
Hi ha un valor d'inversió en el model que cal considerar. S'identifiquen els seus indicadors per proporcionar informació a les persones interessades a invertir en un determinat objecte. En alguns casos, el valor de la inversió pot coincidir amb el valor de mercat. Però no sempre és així. De vegades, al mateix temps que la inversió, també es calcula el valor residual de l’objecte. El seu valor expressa la quantitat probable d’ingressos possibles a partir de la revenda del subjecte de l’operació.
Hi ha un valor cadastral. L’objectiu del seu establiment és registrar l’objecte en un determinat registre d’estats o indústria amb l’ús posterior d’informació per les declaracions pertinents. Per regla general, en aquest cas parlem de càlcul d’impostos. El valor cadastral sol ser inferior al del mercat, si parlem de béns immobles, o aproximadament igual a aquest.
També hi ha un valor d'assegurança. Es tracta de calcular la quantitat de pagaments dins d’un contracte d’assegurança. En alguns casos, el cost de substitució d’un objecte també es calcula simultàniament amb ell. Això succeeix, per exemple, si el corresponent acord amb la companyia d’assegurances no implica una compensació monetària, sinó que l’objecte es posi al seu estat funcional original després d’un dany o un fracàs.
Així, es van examinar els quatre tipus de valor més habituals a l'escola econòmica russa, així com diversos complementaris. Aquesta llista, per descomptat, no és exhaustiva. Hi ha tipus privats de valor de mercat, així com inversió o cadastral, referent a les característiques d’objectes amb estatus legal diferent, com a opció. Ara passem a l’estudi de l’essència d’objectes per als quals es calcula el paràmetre corresponent en l’aspecte de significació pràctica.
Valoració empresarial
Per descomptat, hi ha molts tipus d'objectes específics en relació amb el valor que es determina. Entre les pràctiques empresarials russes més freqüents es troben els negocis i els immobles. En el primer cas, s’avalua la totalitat dels actius de les empreses, els principis de gestió i les activitats que generen beneficis. Abans d’estudiar els tipus de valor de l’empresa, serà útil determinar els objectius que confronten el tema de l’avaluació corresponent.
Per què determinar els paràmetres de cost per a una empresa? La primera opció aquí són les perspectives de venda de l'empresa. El propietari de l’empresa pot decidir fer una altra cosa, però abans és beneficiós transferir el corrent a mans d’un altre propietari. També es pot fer una avaluació empresarial per millorar la qualitat de la gestió de l’empresa, identificar possibles mancances en el sistema de gestió. Una altra opció és cridar l’atenció dels inversors si no hi ha prou capital de treball o l’empresa ha establert la tasca d’ampliar el mercat, a causa de la qual cosa es necessita fons addicionals. La valoració empresarial es pot dur a terme quan es sol·licita un préstec, per regla general, és una directriu per prendre decisions sobre l’atorgament d’un préstec per part d’un banc.
Valors de valoració empresarial
Quins tipus de valor participen en la valoració de les empreses? Quins principis s’utilitzen més sovint aquí? Els principals tipus de valor aplicables a la valoració empresarial són el mercat i la inversió. Segons alguns experts, considerant la possibilitat de comprar una empresa, és convenient que un soci se centri en la segona direcció en l’anàlisi de les perspectives rellevants. Atès que un preu "de mercat" típic per a una empresa és un indicador que no sempre parla clarament del potencial de desenvolupament d'una empresa. Però si parlem d’identificar-lo amb precisió, es poden basar en els principis clau per calcular els nombres necessaris:
- comparant els indicadors disponibles amb els característics d'altres participants del mercat;
- l’estudi dels avantatges competitius del negoci;
- sobre la visió subjectiva dels experts que fan l'avaluació;
- l'estudi de la influència de factors externs.
Si es tracta de determinar el valor d'inversió d'una empresa, es poden aplicar els mateixos principis, però, a més d'ells, també és possible utilitzar diversos altres:
- modelar el comportament de les entitats implicades en el negoci (influència de factors);
- càlcul de la rendibilitat (augment del valor de mercat al llarg del temps).
Els indicadors específics de valor poden satisfer un potencial comprador d'una empresa o inversor, depenent de quina sigui la mida estimada de les inversions en el negoci i quines són les perspectives per al seu retorn de la inversió. En molts casos, la inversió pot ser d’origen creditici. El valor del benefici possible no només ha de ser diferent de zero, sinó que també ha d’assegurar el pagament d’interessos al banc. Poden incloure directrius addicionals en la presa de decisions dels inversors, sense comptar indicadors que reflecteixen el valor de mercat i d’inversió d’un negoci:
- la sostenibilitat estimada del negoci (la capacitat de generar ingressos durant molt de temps);
- correlació de períodes d’amortització amb negocis competitius (potser és més rendible per a un inversor invertir en una altra empresa i que el comprador l’adquireixi);
- nivell de confiança entre els socis.
Aquests criteris poden ser molt subjectius. Per tant, en la pràctica empresarial, el valor de mercat i d’inversió d’un negoci són paràmetres importants, però no sempre claus.
Un altre factor possible és el cost dels tipus de treball associats a l'avaluació del negoci per a una inversió o una possible compra. Si l’estudi de l’empresa pot anar acompanyat d’inversions importants que no impliquin beneficis reals (per exemple, contactar amb experts externs, auditors i analistes), és probable que l’inversor o comprador potencial del negoci prefereixi no tractar amb una empresa determinada.
Valoració de la propietat
Serà útil estudiar quins tipus de valor de propietat és així com quins enfocaments s’estan implementant per avaluar-lo. Però abans, com en el cas del negoci, definim els objectius que persegueixen els participants en transaccions civils del tipus corresponent. La necessitat d’estudiar els tipus de valor de propietat, així com recórrer als serveis d’un taxador, sorgeix en els casos principals següents:
- hi ha una transacció de venda d’un pis, oficines, un altre edifici o local;
- actius valorats de l'empresa;
- la mida de la base imposable es determina en funció dels impostos sobre la propietat.
Per descomptat, a la pràctica hi pot haver més raons per a la valoració immobiliària. Per exemple, en alguns casos és necessari determinar els tipus de cost estimat a més dels procediments bàsics. O, com a opció, per avaluar els béns immobles amb vista a la seva transferència per a necessitats estatals.
Valors de la propietat
Hem assenyalat anteriorment que els principals tipus de valor empresarial són el mercat i la inversió. Pel que fa a béns immobles, es poden investigar els mateixos paràmetres, però, per regla general, hi ha d'altres. És a dir, el valor cadastral i d’assegurança de l’objecte. En alguns casos també es determina la liquidació. Ja hem considerat les característiques per determinar el valor de mercat i d’inversió anterior. En el cas de béns immobles, els principis i mètodes generals en la seva forma generalment són similars als que s’utilitzen per avaluar un negoci. Només s’hi impliquen quan s’adapten més a les especificitats del mercat corresponent: “competència” es substitueix per “condició” (nivell de reparació, materials d’acabat i la seva qualitat, etc.), per “rendibilitat” - per l’esperada “pujada del preu”.
Analitzem ara com es realitza el càlcul de les xifres de valors cadastrals, d’assegurances i liquidació. Tots ells tenen algunes especificitats. Cada tipus de valor determinat de la llista es caracteritza per tenir aspectes en els aspectes dels mètodes de valoració. Considereu-los.
Quan es tracta del valor cadastral dels béns immobles, el taxador pren com a base les metodologies reflectides en les fonts legislatives rellevants, les recomanacions del Ministeri d’Hisenda i altres departaments responsables de l’ús pràctic d’informació rellevant sobre l’habitatge. En alguns casos, també es poden utilitzar criteris específics per determinar el valor de mercat d’un objecte. Es pot estudiar diversa documentació tècnica.
Si la tasca és determinar el valor assegurat dels béns immobles, en aquest cas, per regla general, el taxador es guia principalment per mètodes de mercat, però ajustat pel contingut real de la transacció de compravenda. Per exemple, si una persona compra un apartament en una hipoteca, només es pot incloure l’import del préstec al valor de l’assegurança. I en aquest cas, la base adequada per calcular l’import del contracte amb les asseguradores pot ser menor que si el valor de mercat de l’apartament es prengués en la seva forma pura.
Una hipoteca és un exemple de segment de mercat on el valor residual d’un objecte pot ser pràcticament significatiu per a subjectes d’operacions de dret civil. Si, per exemple, una persona o organització no pot complir les condicions per pagar un préstec, el banc decidirà probablement vendre la propietat que es compromet. Fins i tot abans de signar una operació de préstec, una entitat financera probablement vulgui analitzar les perspectives del component de liquidació del projecte.
Observem, però, que alguns experts consideren il·legal utilitzar el terme "valor residual" en relació amb les transaccions immobiliàries quan interaccionin amb els bancs. El fet és que, per defecte, un acord hipotecari no implica una transferència obligatòria de l’apartament a la propietat del banc, sinó que només és una mesura de seguretat d’un préstec. Mentre que en la seva forma pura, el valor de liquidació implica calcular el preu al qual el propietari d’un objecte (per exemple, un negoci) podrà vendre la seva propietat (per exemple, a causa de la fallida de l’empresa). Per tant, l'ús del terme en qüestió en relació amb béns immobles s'ha d'utilitzar amb precaució.
