Per tal que la gent visqui en cases netes i renovades, gaudeixi de passejar per la casa, cal mantenir el funcionament de tot un sistema d’utilitats, organitzar correctament l’ús de la propietat comuna, tenir cura de la comoditat dels residents i l’enjardinament del pati. Qui hauria de fer això? Residentsbviament, els residents d’un edifici d’apartaments (MKD) han de fer treballs importants per organitzar un cos d’aquest tipus, que serà del seu interès tenir cura de la propietat comuna en un moment oportú i mantenir la neteja i l’ordre a la casa. Tot el conjunt de treballs de manteniment de la llar es coneix com a Oficina MKD.
Com es pot implementar exactament la gestió de MKD?
Molts han escoltat sobre els mètodes de gestió de MCD actualment. Però, per comprendre els detalls, el temps no és suficient, tot i que aquest coneixement és molt útil.
A la RF LC, els mètodes per controlar la MKD s’estableixen molt fàcilment per comprendre’s (part 2 de l’article 161). Tot i això, no tots són aplicables a cap llar. Si hi ha menys de trenta apartaments a la MKD, la legislació sobre habitatge ofereix una gestió directa com a forma de gestionar la MKD. En aquest cas, els contractes amb proveïdors, reparadors, netejadors i altres treballadors són conclosos pels propietaris dels apartaments, que respondran a les organitzacions d’inspecció i pagaran multes en cas de detecció de problemes en matèria de seguretat contra incendis, accidents, recollida d’escombraries intempestiva. La gestió, per regla general, la porta a terme un grup d'iniciativa de llogaters o un representant escollit gratuïtament. Però la implementació d’activitats per al manteniment i l’explotació de MKD és una obra important, per tant, la gestió directa com a manera de gestionar MKD és raonable per instal·lar-la a cases petites. Cada resident té la seva pròpia visió del quadre d’una casa i una entrada ideals, de manera que el nombre de residents afecta directament la capacitat d’arribar a un compromís i afecta la probabilitat de conflictes i malentesos.
La segona opció per gestionar MKD, indicada al Codi de l'habitatge, és la gestió d'un determinat tipus d'entitats jurídiques. En particular, aquesta persona pot ser una associació de propietaris d’habitatges (HOAs), una cooperativa d’habitatge (LCD) o una altra cooperativa especialitzada de consum (PC). Amb aquest mètode de gestió, els propietaris d’apartaments autoritzen una persona jurídica a signar contractes per a reparacions en curs i per a tots els aspectes del funcionament de la propietat de la casa, així com per a subministrament d’aigua, sanejament, calefacció i altres serveis.
La tercera opció consisteix en la conclusió d’un acord amb una organització gestora que realitzarà tota la gamma de serveis per a MKD i, al mateix temps, serà responsable de possibles infraccions als requisits de la legislació russa a les autoritats inspectores.
Qui opta per triar el mètode de control de MCD?
Els propietaris d’apartaments no només poden disposar dels seus metres quadrats, sinó que també han de mantenir la propietat comuna en bon estat. Per tant, la pantalla LCD de la Federació Russa conté una directiva als propietaris per determinar com es gestionarà la seva llar. Abans de fer una tria del mètode de gestió del MCD, els propietaris d’apartaments haurien d’estudiar detalladament les seves característiques, quina és la més adequada per a la casa, tenint en compte la seva edat, estat i altres característiques, així com relacionar-se amb la voluntat dels propietaris de gestionar la seva pròpia casa i de pagar les factures de serveis públics. puntual.
L’elecció final es fa a l’assemblea general de propietaris, que es pot celebrar de manera personalitzada o organitzada sense la presència personal de tots els residents. Perquè la decisió de la reunió sigui vàlida, els residents han de votar-hi, que junts tenen el 50 o més del vot. L’elecció de la manera de gestionar la MKD per part de l’assemblea general ha de ser acceptada estrictament per cada arrendatari del MKD, fins i tot malgrat la possible omissió de la mateixa reunió. Quan la reunió es mantingui in absentia, el propietari de la seva decisió es considera per escrit la transferència oportuna. El resultat d'aquesta reunió de propietaris d'apartaments es registra al protocol per seleccionar el mètode de gestió del MCD, que es registra a les entrades de manera que cada propietari d'apartaments estigui familiaritzat amb ell. L’oferta pública la fa l’iniciador de la reunió dins dels deu dies posteriors a la decisió. De la mateixa manera, organitzant una reunió general, es realitza la possibilitat de canviar la manera de gestionar la MKD.
Totes les qüestions anteriors s'apliquen a les cases que ja estan habitades. Però la situació és diferent amb les cases de nova construcció. Sovint passa que en un edifici nou, no tots els arrendataris tenen dret de propietat, per exemple, són propietaris de renda variable que pateixen des de fa temps. A causa del fet que aquests ciutadans, segons la legislació de l'habitatge, no tenen dret a votar sobre la qüestió de la determinació de la forma de gestió de la casa, és impossible escollir una forma de gestionar aquesta casa.
Què passarà si el mètode de control de MCD no està seleccionat?
El Codi de l’habitatge limita el període de temps en què els propietaris tenen l’oportunitat de reflexionar i organitzar el procés de creació d’un HOA o d’elecció d’una organització de gestió.
Si els residents no es van iniciar amb l’elecció del mètode de gestió o no ho van poder fer per motius objectius, així com en el cas que encara no s’hagi implementat la decisió d’escollir el mètode de gestió del MKD, el govern local realitza els procediments necessaris per organitzar un concurs per determinar l’organització gestora. En aquest cas, cap dels inquilins té dret a denegar-se i cada propietari està obligat a seguir les disposicions de l’acord de gestió celebrat amb l’organització gestora escollida, independentment que aquest acord li convingui o no. Però sempre hi ha una oportunitat de procediment per corregir l’estat actual de les coses i celebrar una reunió general abans que s’expiri el contracte, en la qual es tractarà el tema del canvi del mètode de gestió del MKD o de l’organització gestora.
Què inclou el manteniment de locals a la MKD?
Tots els serveis i treballs relacionats amb el concepte de “manteniment de locals a la MKD” estan determinats per la legislació habitacional. Aquest concepte inclou una àmplia gamma de serveis per a l’organització del subministrament d’aigua, electricitat, gas, energia tèrmica, registre de ciutadans que viuen a la casa, serveis de comptabilitat, funcionament tècnic i manteniment sanitari.
Al seu torn, l'operació tècnica inclou el manteniment dels sistemes d'enginyeria de l'edifici i les obres de reparació. El manteniment sanitari inclou tota la gamma de mesures per mantenir la neteja i l’ordre a la casa i al territori contigu, per exemple, neteja, desinfecció, desratització, control de plagues.
Què fa HOA?
Una manera de gestionar el MCD com HOA apareix quan alguns inquilins voldrien poder controlar la despesa de fons per donar servei a casa seva. El lideratge HOA no sorgeix de zero, sinó que sempre es crea a partir dels residents més actius i interessats. I, tot i que els ciutadans d’aquesta iniciativa no sempre disposen d’un coneixement i coneixement jurídics complets en l’àmbit de les utilitats públiques, un factor important en l’èxit del treball és el desig de millorar la seva llar. La junta HOA ha de realitzar treballs contractuals sobre neteja, eliminació d'escombraries, manteniment dels serveis públics i altres aspectes del manteniment de la casa i del territori contigu. El manteniment de l'ordre i el seguiment de normes sanitàries i de seguretat contra incendis també és una funció important dels HOAs. La part financera de la direcció assumeix la presència d’un comptable a l’HOA per fer un seguiment dels fons que són transferits pels arrendataris per pagar els serveis públics, així com els diners que es gasten per les necessitats de la casa. Es pot obtenir ingressos addicionals HOA amb l'arrendament de qualsevol part de la propietat comuna.
Si el propietari decideix si vol ser membre de l'Administració General o no, llavors, al seu torn, l'HOA no té dret a rebutjar l'admissió a les seves files, fins i tot si de sobte altres membres de l'OPA s'hi oposen. La falta de voluntat per ser membre de l’HOA de vegades s’associa a la necessitat de pagar serveis addicionals: seguretat a l’aparcament i al porxo, llits de flors al pati, càmeres de vídeo als pisos. De fet, per als membres de HOA, el pagament és obligatori si la junta directiva ha pres aquesta decisió. Un resultat en aquesta situació pot ser un acord individual amb l’OHA, en el qual s’aprovaran totes les tarifes amb antelació.
Com funciona una empresa de gestió?
Amb la conclusió directa d’un acord entre els propietaris i una empresa de gestió especialitzada, s’espera que prestin serveis tècnics i sanitaris a casa, així com realitzin treballs de reparació d’alt nivell, ja que especialistes professionals i experimentats que treballen a l’empresa gestora podran valorar correctament la necessitat i la complexitat de l’obra, seleccionaran els materials adequats, convidaran els especialistes adequats. Si l’empresa gestora treballa amb diverses cases, també és possible un cost inferior d’obra i serveis. Tot i això, la comunicació amb l'empresa de gestió sovint és difícil i, fins i tot, un petit incident com una bombeta cremada pot resultar inconvenient durant diversos dies.
Contracte amb l'empresa gestora: què és el més important?
El pas més important en el procés d’establiment d’una de les maneres de gestionar MKD és el desenvolupament i la conclusió d’un acord amb l’empresa gestora. El contingut del contracte determinarà la relació futura entre els arrendataris i l’empresa gestora, incloent la possibilitat de rescindir el contracte en cas d’exercir de forma injusta les funcions de manteniment de l’habitatge. El text del contracte ha d’indicar tots els béns de la casa, els tipus i la freqüència d’obra i serveis que haurà de fer l’empresa gestora, la mida i el calendari de tots els pagaments que hauran de fer els propietaris. El contracte també pot prescriure el procediment per informar als residents sobre la feina feta. Si no es fa, l'informe ha de rebre els propietaris un cop a l'any.
Per què es recull el consell de MCD?
Una altra responsabilitat dels arrendataris passa a ser l’elecció d’un consell de casa en cas que l’opció amb una empresa gestora fos escollida entre les formes de gestionar el MCD. De fet, les tasques principals del consistori són formular propostes i controlar la feina que s’està fent. A la reunió de propietaris, els membres del consell fan propostes sobre què cal reparar, quines obres de manteniment es poden reprogramar per a l’any vinent i que requereixen mesures urgents, a qui i amb quina finalitat és possible arrendar béns comuns i altres aspectes del manteniment de MKD i paisatgisme. Els objectius del consistori també inclouen l’estudi dels contractes i acords que proposen concloure als propietaris per tal de protegir els drets i els interessos dels residents de la casa. A partir dels resultats de la revisió, el consistori fa les seves conclusions i recomanacions sobre tots els documents. Podem dir que el Consell MKD organitza la discussió d’assumptes qüestions a les reunions de propietaris, interactua amb l’organització gestora i fa el seguiment de la implementació dels termes del contracte de gestió.
Pros i contres de diferents formes de gestió de MCD
Si realitzem una descripció comparativa dels mètodes de control de MCD, podem treure les conclusions següents. La diferència fonamental és que la gestió directa implica resoldre tots els problemes dels residents de la casa. Mentre que altres dues maneres de gestionar MKD permeten transferir la càrrega de responsabilitat sobre les espatlles del cap de l’HOA o el lideratge de l’organització gestora. D’altra banda, amb una gestió independent es pot operar amb diners més mòbils i ajustar de forma flexible l’elecció de la feina i els serveis a la situació actual. Els residents que gestionen directament la casa poden fins i tot reduir significativament els costos de reparació i manteniment de la casa, seleccionant contractistes segons els seus desitjos pel cost de la feina i els serveis.
Al mateix temps, una característica distintiva del contracte amb l’empresa gestora serà la recepció de serveis professionals d’acord amb els requisits de la llei. Quan es gestionen arrendataris o en forma de HOA, les persones amb formació i habilitats especials no sempre participen en l’organització del servei d’habitatges, per tant, poden ser necessaris costos addicionals per formar personal en matèria d’habitatge i serveis comunitaris. També, per regla general, les organitzacions de gestió disposen d’equips especialitzats que els permeten prestar molts serveis a un nivell superior. En general, tots els mètodes de gestió de MCD tenen matisos propis que s’han de tenir en compte a l’hora de fer una elecció.
